On lit partout, depuis septembre 2026, que le visa d'investisseur qualifié du Panama (QVI) serait passé à 500 000 dollars. C'est un raccourci trompeur. Le nouveau Décret Exécutif 17 de 2026 a bien relevé le seuil à 500 000 dollars, mais seulement pour l'immobilier de revente : pour un bien neuf acheté en première vente, le seuil d'entrée reste à 300 000 dollars. Autrement dit, le QVI n'est pas devenu deux fois plus cher — il est devenu à deux vitesses. Voici ce qui a réellement changé, et ce que cela implique pour un projet d'investissement.
Qu'est-ce qui a changé exactement avec le Décret 17 ?
Le QVI (Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado) avait été créé en 2020. Il permet d'obtenir directement une résidence permanente au Panama en réalisant un investissement qualifié, sans passer par un statut temporaire.
Le cadre a été entièrement refondu par le Décret Exécutif n° 17 du 8 septembre 2026, publié à la Gaceta Oficial n° 30613 et en vigueur depuis le 16 septembre 2026. Ce décret remplace intégralement le texte de 2020 et ses modifications. Le changement le plus commenté concerne l'immobilier, mais le décret resserre aussi les règles de calcul, de traçabilité des fonds et de maintien de l'investissement.
Neuf ou revente : pourquoi cette distinction change tout ?
C'est le cœur de la réforme. Là où l'immobilier qualifiait auparavant à partir d'un seul seuil, il existe désormais deux paliers selon la nature du bien :
- Immobilier neuf (première vente) : seuil maintenu à 300 000 dollars. Il s'agit d'un bien acquis directement auprès du promoteur, jamais vendu, occupé ni loué auparavant.
- Immobilier de revente (marché secondaire) : seuil relevé à 500 000 dollars. Dès qu'un bien a déjà été commercialisé, occupé, loué ou transféré à un tiers, il bascule dans cette catégorie.
La préconstruction et les promesses de vente restent rattachées au seuil de 300 000 dollars, sous réserve de garanties bancaires encadrées par le décret. Concrètement, pour un investisseur dont le budget tourne autour de 300 000 dollars, la recherche se recentre sur le neuf et les logements achevés jamais vendus, plutôt que sur le marché de la revente.
Comment le Panama calcule-t-il le montant qui compte vraiment ?
Le décret introduit une notion de valeur nette computable qui mérite l'attention, car le prix affiché d'un bien ne suffit pas toujours à atteindre le seuil. Deux règles principales :
- La valeur retenue est la plus faible entre le prix effectivement payé et la valeur commerciale raisonnablement établie du bien.
- Les charges réelles grevant le bien (hypothèque notamment) sont déduites. Un bien de revente acheté 500 000 dollars avec un prêt de 200 000 dollars ne compte donc que pour 300 000 dollars — insuffisant pour le palier revente.
En cas de doute sur la valeur déclarée, les autorités peuvent exiger une expertise commerciale indépendante. Payer 550 000 dollars un bien de revente dont la valeur reconnue n'est que de 480 000 dollars ne satisfait pas le seuil de 500 000 dollars, même sans hypothèque.
Point clé : ce n'est pas le prix sur le contrat qui qualifie, mais la valeur nette reconnue après déduction des dettes et vérification de la valeur réelle. Un montage où l'apport personnel est inférieur au seuil ne passe pas.
Quelles autres voies d'investissement prévoit le QVI ?
L'immobilier n'est pas la seule porte d'entrée. Le décret maintient et précise d'autres options, chacune avec son propre seuil :
- Marché des valeurs mobilières : investissement d'au moins 500 000 dollars via une maison de courtage régulée par le superviseur du marché panaméen.
- Dépôt à terme dans une banque d'État (Banco Nacional de Panamá ou Caja de Ahorros) : minimum 500 000 dollars, option nouvellement mise en avant.
- Dépôt à terme en banque privée (licence générale) : minimum 750 000 dollars.
Autre resserrement notable : l'investissement doit être réalisé avec les fonds propres du demandeur, dont l'origine et la traçabilité doivent être démontrées. Les sommes reçues par donation ou transfert gratuit d'un tiers ne peuvent pas être comptabilisées pour atteindre le seuil.
Qu'est-ce que ça change concrètement pour un investisseur en 2026 ?
La réforme n'a rien d'une mauvaise nouvelle, à condition de lire les règles correctement :
- Le QVI reste l'un des rares programmes de résidence par investissement accessibles dès 300 000 dollars — pour peu que l'on vise le neuf.
- Le relèvement à 500 000 dollars sur la revente pousse la demande des candidats à la résidence vers les projets neufs et la première vente, ce qui peut créer une pression à la baisse sur certains biens de revente situés entre 300 000 et 500 000 dollars.
- Les règles de valeur nette et de traçabilité rendent la structuration du dossier plus technique qu'auparavant : le prix d'achat ne fait plus foi à lui seul.
- Des dispositions transitoires existent pour les contrats signés, les paiements effectués ou les démarches engagées avant le 16 septembre 2026 : un projet déjà lancé n'est pas nécessairement soumis aux nouveaux seuils.
Le Panama conserve donc un programme attractif et direct vers la résidence permanente, mais la frontière entre neuf et revente devient déterminante. Comme pour tout projet de ce type, le chiffrage précis — nature du bien, valeur reconnue, financement, traçabilité des fonds — est à établir au moment de structurer son projet, les montants et modalités pouvant encore évoluer.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou en investissement individualisé. Les seuils, règles de calcul et modalités mentionnés sont à revérifier au moment de structurer votre projet, le cadre réglementaire pouvant évoluer.
Sources : Décret Exécutif n° 17 du 8 septembre 2026 instituant le nouveau régime du Résident Permanent en qualité d'Investisseur Qualifié (Gaceta Oficial de Panamá n° 30613 du 16 septembre 2026), remplaçant le Décret Exécutif n° 722 de 2020 ; presse économique panaméenne (La Estrella de Panamá, Infobae) pour les données de contexte du programme.
Since September 2026, reports have been circulating that the threshold for Panama’s Qualified Investor Visa (QVI) has risen to $500,000. This is a misleading simplification. The new Executive Decree 17 of 2026 has indeed raised the threshold to $500,000, but only for resale property: for a new-build property purchased as a first sale, the entry threshold remains at $300,000. In other words, the QVI has not become twice as expensive — it has become a two-tier scheme. Here is what has actually changed, and what this means for an investment project.
What exactly has changed with Decree 17?
The QVI (Permanent Residence as a Qualified Investor) was established in 2020. It allows applicants to obtain permanent residence in Panama directly by making a qualifying investment, without having to go through a temporary status.
The framework has been completely overhauled by Executive Decree No. 17 of 8 September 2026, published in the Official Gazette No. 30613 and in force since 16 September 2026. This decree fully replaces the 2020 text and its amendments. The most widely discussed change concerns property, but the decree also tightens the rules on calculation, the traceability of funds and the maintenance of the investment.
New-build or resale: why does this distinction make all the difference?
This is at the heart of the reform. Whereas property previously qualified under a single threshold, there are now two tiers depending on the nature of the property:
- New-build property (first sale): threshold maintained at $300,000. This refers to a property purchased directly from the developer, which has never previously been sold, occupied or let.
- Resale property (secondary market): the threshold has been raised to $500,000. As soon as a property has already been marketed, occupied, let or transferred to a third party, it falls into this category.
Pre-construction properties and off-plan sales remain subject to the $300,000 threshold, subject to bank guarantees as set out in the decree. In practical terms, for an investor with a budget of around $300,000, the search focuses on new-build properties and completed homes that have never been sold, rather than on the resale market.
How does Panama calculate the amount that really counts?
The decree introduces the concept of computable net value, which is worth noting, as the listed price of a property is not always sufficient to meet the threshold. Two main rules:
- The value taken into account is the lower of the price actually paid and the reasonably established market value of the property.
- Any actual charges on the property (notably a mortgage) are deducted. A resale property purchased for $500,000 with a loan of $200,000 therefore counts as only $300,000 — insufficient to meet the resale threshold.
If there is any doubt regarding the declared value, the authorities may require an independent market valuation. Paying $550,000 for a resale property whose recognised value is only $480,000 does not meet the $500,000 threshold, even without a mortgage.
Key point: it is not the price stated in the contract that counts, but the recognised net value after deduction of debts and verification of the actual value. An arrangement where the personal contribution is below the threshold will not be accepted.
What other investment avenues does the QVI provide for?
Property is not the only route in. The decree maintains and specifies other options, each with its own threshold:
- Securities market: an investment of at least $500,000 via a brokerage firm regulated by the Panamanian market supervisor.
- Fixed-term deposit with a state-owned bank (Banco Nacional de Panamá or Caja de Ahorros): a minimum of $500,000, a newly highlighted option.
- Fixed-term deposit with a private bank (general licence): a minimum of $750,000.
Another notable tightening of the rules is that the investment must be made using the applicant’s own funds, the source and traceability of which must be demonstrated. Sums received as a gift or free transfer from a third party cannot be counted towards meeting the threshold.
What does this actually mean for an investor in 2026?
The reform is by no means bad news, provided the rules are understood correctly:
- The QVI remains one of the few investment residency programmes accessible from as little as $300,000 — provided one opts for new-build properties.
- The increase to $500,000 for resale properties is driving demand from residency applicants towards new-build projects and first-time sales, which may put downward pressure on certain resale properties priced between $300,000 and $500,000.
- The net worth and traceability rules make structuring the application more technical than before: the purchase price alone is no longer sufficient proof.
- Transitional provisions apply to contracts signed, payments made or procedures initiated before 16 September 2026: a project already underway is not necessarily subject to the new thresholds.
Panama therefore retains an attractive and straightforward route to permanent residence, but the distinction between new-build and resale properties has become a key factor. As with any project of this kind, precise figures — the nature of the property, its recognised value, financing and the traceability of funds — must be established when structuring the project, as the amounts and terms may still be subject to change.
This content is provided for information purposes only and does not constitute personalised legal or investment advice. The thresholds, calculation rules and terms mentioned should be rechecked when structuring your project, as the regulatory framework may change.
Sources: Executive Decree No. 17 of 8 September 2026 establishing the new Permanent Resident scheme for Qualified Investors (Gaceta Oficial de Panamá No. 30613 of 16 September 2026), replacing Executive Decree No. 722 of 2020; Panamanian business press (La Estrella de Panamá, Infobae) for background information on the programme.
Desde septiembre de 2026 se lee por todas partes que el visado de inversor cualificado de Panamá (QVI) habría aumentado a 500 000 dólares. Se trata de una simplificación engañosa. El nuevo Decreto Ejecutivo n.º 17 de 2026 ha elevado efectivamente el umbral a 500 000 dólares, pero solo para los inmuebles de segunda mano: en el caso de una vivienda nueva adquirida en primera venta, el umbral de acceso se mantiene en 300 000 dólares. En otras palabras, el QVI no se ha encarecido el doble, sino que ahora tiene dos niveles. Esto es lo que realmente ha cambiado y lo que implica para un proyecto de inversión.
¿Qué ha cambiado exactamente con el Decreto 17?
El QVI (Residente Permanente en calidad de Inversor Calificado) se creó en 2020. Permite obtener directamente la residencia permanente en Panamá mediante la realización de una inversión calificada, sin pasar por un estatus temporal.
El marco normativo ha sido totalmente reformado por el Decreto Ejecutivo n.º 17, de 8 de septiembre de 2026, publicado en la Gaceta Oficial n.º 30613 y en vigor desde el 16 de septiembre de 2026. Este decreto sustituye íntegramente el texto de 2020 y sus modificaciones. El cambio más comentado se refiere al sector inmobiliario, pero el decreto también endurece las normas relativas al cálculo, la trazabilidad de los fondos y el mantenimiento de la inversión.
Obra nueva o segunda mano: ¿por qué esta distinción lo cambia todo?
Este es el núcleo de la reforma. Mientras que antes los inmuebles se clasificaban a partir de un único umbral, ahora existen dos tramos según la naturaleza del inmueble:
- Inmuebles de obra nueva (primera venta): umbral mantenido en 300 000 dólares. Se trata de un inmueble adquirido directamente al promotor, que nunca haya sido vendido, ocupado ni alquilado anteriormente.
- Inmuebles de segunda mano (mercado secundario): el umbral se ha elevado a 500 000 dólares. En cuanto un inmueble haya sido comercializado, ocupado, alquilado o cedido a un tercero, pasa a esta categoría.
Las viviendas en fase de preconstrucción y las promesas de venta siguen estando sujetas al umbral de 300 000 dólares, siempre que se cuente con garantías bancarias reguladas por el decreto. En la práctica, para un inversor cuyo presupuesto ronda los 300 000 dólares, la búsqueda se centra en las viviendas de nueva construcción y en aquellas ya terminadas pero que nunca se han vendido, en lugar de en el mercado de segunda mano.
¿Cómo calcula Panamá la cantidad que realmente cuenta?
El decreto introduce el concepto de valor neto computable, que merece especial atención, ya que el precio de venta de un inmueble no siempre basta para alcanzar el umbral. Dos reglas principales:
- El valor que se tiene en cuenta es el menor entre el precio efectivamente pagado y el valor comercial razonablemente establecido del inmueble.
- Se deducen las cargas reales que gravan el inmueble (en particular, la hipoteca). Por lo tanto, un inmueble de segunda mano comprado por 500 000 dólares con un préstamo de 200 000 dólares solo cuenta como 300 000 dólares, lo cual es insuficiente para el umbral de reventa.
En caso de duda sobre el valor declarado, las autoridades pueden exigir un peritaje comercial independiente. Pagar 550 000 dólares por un inmueble de segunda mano cuyo valor reconocido es de solo 480 000 dólares no cumple el umbral de 500 000 dólares, incluso sin hipoteca.
Punto clave: lo que cuenta no es el precio que figura en el contrato, sino el valor neto reconocido tras deducir las deudas y verificar el valor real. Una operación en la que la aportación personal sea inferior al umbral no es válida.
¿Qué otras vías de inversión prevé el QVI?
El sector inmobiliario no es la única vía de acceso. El decreto mantiene y precisa otras opciones, cada una con su propio umbral:
- Mercado de valores: inversión de al menos 500 000 dólares a través de una sociedad de valores regulada por el supervisor del mercado panameño.
- Depósito a plazo fijo en un banco estatal (Banco Nacional de Panamá o Caja de Ahorros): un mínimo de 500 000 dólares, una opción recientemente destacada.
- Depósito a plazo fijo en un banco privado (licencia general): un mínimo de 750 000 dólares.
Otra restricción destacable: la inversión debe realizarse con fondos propios del solicitante, cuyo origen y trazabilidad deben demostrarse. Las cantidades recibidas en concepto de donación o transferencia gratuita de un tercero no pueden contabilizarse para alcanzar el umbral.
¿Qué supone esto concretamente para un inversor en 2026?
La reforma no es en absoluto una mala noticia, siempre y cuando se lean correctamente las normas:
- El QVI sigue siendo uno de los pocos programas de residencia por inversión accesibles a partir de 300 000 dólares, siempre que se opte por viviendas de nueva construcción.
- El aumento a 500 000 dólares en la reventa impulsa la demanda de los solicitantes de residencia hacia los proyectos de nueva construcción y la primera venta, lo que puede generar una presión a la baja sobre determinados inmuebles de segunda mano situados entre 300 000 y 500 000 dólares.
- Las normas sobre el valor neto y la trazabilidad hacen que la preparación del expediente sea más técnica que antes: el precio de compra ya no es el único criterio válido.
- Existen disposiciones transitorias para los contratos firmados, los pagos realizados o los trámites iniciados antes del 16 de septiembre de 2026: un proyecto ya puesto en marcha no está necesariamente sujeto a los nuevos umbrales.
Panamá mantiene, por tanto, un programa atractivo y directo hacia la residencia permanente, pero la distinción entre nueva construcción y reventa se vuelve determinante. Al igual que en cualquier proyecto de este tipo, el cálculo preciso —naturaleza del inmueble, valor reconocido, financiación, trazabilidad de los fondos— debe establecerse en el momento de estructurar el proyecto, ya que los importes y las modalidades aún pueden variar.
Este contenido se proporciona a título informativo y no constituye un asesoramiento jurídico ni de inversión personalizado. Los umbrales, las reglas de cálculo y las modalidades mencionadas deben volver a verificarse en el momento de estructurar su proyecto, ya que el marco normativo puede sufrir cambios.
Fuentes: Decreto Ejecutivo n.º 17, de 8 de septiembre de 2026, por el que se establece el nuevo régimen de Residente Permanente en calidad de Inversor Cualificado (Gaceta Oficial de Panamá n.º 30613, de 16 de septiembre de 2026), que sustituye al Decreto Ejecutivo n.º 722 de 2020; prensa económica panameña (La Estrella de Panamá, Infobae) para los datos de contexto del programa.
